一、定义、背景与演变
1、政策定性与核心特征
2026年6月1日，南昌住房公积金管理中心正式印发《关于调整优化住房公积金使用政策的通知》（洪房公〔2026〕21号）。我们认为，该文件属于地方公积金管理中心层面的使用端调整政策，区别于2026年4月15日由市住建局牵头、四部门联合印发的市政府层面综合房地产新政（洪住建字〔2026〕43号），其核心是聚焦"提取场景拓宽 + 还款方式优化 + 贷款额度上调 + 绿色住宅激励"四类调整，承接上位文件的住房消费支持框架，将其中涉及公积金的内容落地为可执行细则。
表1：洪房公〔2026〕21号政策四大调整特征分解表
调整维度 | 具体内容 | 量化指标 | 生效时间 | 政策属性 |
自有住房物业费提取 | 已取得本市行政区域内自有住房不动产权证的缴存职工及配偶可提取公积金支付物业费 | 年度提取上限2000元，每年一次 | 2026-06-01 | 提取扩容 |
商贷本息提取方式优化 | 偿还商业性住房贷款本息提取方式由按年改为可委托按月提取 | 频次：按月 | 2026-06-01 | 还款优化 |
贷款额度计算倍数上调 | 公式中倍数由30倍调整为40倍，缴存时间系数、剩余缴存年限系数维持不变 | 30倍→40倍 | 2026-06-01 | 额度上调 |
绿色节能住宅贷款上浮 | 购买星级绿色建筑、装配式建筑等绿色节能商品住宅，最高贷款额度上浮，且可与其他上浮政策叠加使用 | 上浮10% | 2026-04-15 | 品质激励 |
资料来源：南昌住房公积金管理中心《关于调整优化住房公积金使用政策的通知》（洪房公〔2026〕21号），2026年6月1日。
2、出台背景与原因
此次政策明确响应了三层驱动因素。宏观层面，2026年公积金制度改革已被首次纳入政府工作报告，公积金角色定位从"资金工具"向"制度引擎"转变，"大住房消费"概念全面落地，提取场景从单一购房贷款向覆盖租房、装修、物业费、加装电梯及家庭互助等住房全周期场景拓展。南昌市场层面，2026年1-5月新房成交持续承压，库存去化周期处高位。政策衔接层面，本次文件是承接洪住建字〔2026〕43号《关于推动我市房地产市场高质量发展若干措施意见》中第9条"加大公积金贷款购房力度"和第10条"公积金实行既提又贷"的配套落地。
从上图可以看出，南昌新房月度成交在2026年2月触底（520套，同比-48.00%，主要受春节假期因素影响），4月成交均价同比+25.53%（系产品结构切换、改善型项目入市拉高结构性均价所致）。总体仍处量价承压区间，需要政策端给予流动性支持。数据来源:克而瑞，数据截至2026年5月。
表2：洪房公〔2026〕21号出台背景关键要素梳理表
维度 | 关键指标/事件 | 具体表现 | 政策响应方向 |
宏观政策 | 2026年政府工作报告 | 公积金制度改革首次纳入，强调"大住房消费" | 拓宽提取场景、上调贷款倍数 |
南昌市场（量） | 2026-05新房成交 | 1097套，同比-35.09% | 释放公积金贷款杠杆 |
南昌市场（价） | 2026-04新房成交均价 | 11883元/㎡，同比+25.53%（产品结构切换） | 支持改善型与品质住宅 |
南昌市场（存） | 2026-04库存套数 | 19055套，去化周期12个月 | 鼓励成交、加快去化 |
政策衔接 | 洪住建字〔2026〕43号 | 2026-04-15发布，明确绿色节能住宅公积金上浮10%、既提又贷 | 由住建局-公积金中心协同落地 |
上位铺垫 | 洪房公〔2025〕60号 | 2025-04-18发布，贷款额度80万→100万、90万→120万 | 在额度基础上进一步优化使用端 |
资料来源：克而瑞数据库（数据截至2026年5月）、南昌市住建局及南昌住房公积金管理中心公开信息整理。
3、南昌住房公积金政策演变脉络
我们梳理近年南昌公积金政策三大节点，从中可以看出政策由"额度提升"向"使用端深化"的递进。
表3：南昌住房公积金政策2023-2026年演变脉络表
时间节点 | 文件名称 | 核心调整内容 | 政策导向 |
2023年下半年 | 南昌市促进房地产市场平稳健康发展十五项政策措施 | 公积金全省一体化、长江中游城市群异地互认、多子女上浮20%、停收开发商担保保证金 | 拓宽覆盖、放开异地 |
2025-04-18 | 洪房公〔2025〕60号《关于调整住房公积金缴存使用政策的通知》 | 单缴存80万→100万、双缴存90万→120万；首付30%→20%；套数县区认定；租房提取每月1200/2400元；三孩家庭上浮30%；保障性住房首付15% | 全面提额、降首付 |
2026-04-15 | 洪住建字〔2026〕43号（市住建局等四部门） | 绿色节能商品住宅公积金上浮10%、既提又贷常态化 | 品质导向、需求支持 |
2026-06-01 | 洪房公〔2026〕21号（本次政策） | 物业费提取、商贷本息按月提取、倍数30→40倍、绿色住宅上浮10%叠加 | 使用端深化、杠杆放大 |
资料来源：南昌住房公积金管理中心、南昌市住建局公开文件整理。
4、政策原文呈现
表4：洪房公〔2026〕21号政策原文条款表
条款序号 | 原文内容 | 关键限定/适用条件 | 要点标注 |
一 | 新增自有住房物业费提取政策。取得本市行政区域内自有住房不动产权证的住房公积金缴存职工及其配偶，每年可提取一次住房公积金用于支付自有住房物业服务费，年度提取上限金额为2000元 | 限定：①本市行政区域内；②自有住房；③已取得不动产权证；④缴存职工及其配偶；⑤每年一次 | 提取场景新增 |
二 | 优化偿还个人住房商业贷款本息提取方式。提取住房公积金支付住房商业贷款本息的提取方式，由原来按年提取优化调整为可委托按月提取 | 限定：①仅适用于商业贷款本息；②"可委托"，即可选择按月或保留按年 | 还款现金流优化 |
三 | 优化住房公积金贷款额度计算公式。将贷款额度计算公式中的倍数由30倍调整为40倍。调整后贷款额度计算公式为：贷款额度=（借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额）×40倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数 | 限定：①缴存时间系数（0.9-1.3）维持不变；②剩余缴存年限系数维持不变；③仍受单/双缴存最高贷款额度上限约束 | 杠杆倍数上调 |
四 | 支持缴存职工购买绿色节能住宅。依据洪住建字〔2026〕43号，缴存职工在我市购买符合标准的星级绿色建筑、装配式建筑等绿色节能商品住宅，在申请住房公积金个人住房贷款时，最高贷款额度可上浮10%，同时该上浮政策可与我市其他公积金最高贷款额度上浮政策叠加使用 | 限定：①需符合"星级绿色建筑、装配式建筑等"标准；②本市购房；③可与多子女、保障房等其他上浮政策叠加 | 品质激励+叠加机制 |
附则 | 生效时间 | 一、二、三项自2026-06-01执行；第四项自2026-04-15执行。商品房以网签备案登记时间为准；二手房以契税完税时间为准；商转公以受理时间为准 | 分段生效、分类衔接 |
资料来源：南昌住房公积金管理中心《关于调整优化住房公积金使用政策的通知》（洪房公〔2026〕21号），2026年6月1日。
5、市场评价与现存问题
需要说明的是，新政在落地过程中仍存在五类风险维度需引起关注。
表5：洪房公〔2026〕21号市场反馈与潜在风险五维分析表
风险类型 | 问题描述 | 潜在后果 | 规避建议 |
产权登记风险 | 物业费提取须以"已取得不动产权证"为前提，部分已交付未办证项目业主无法享受新政 | 部分业主权益受限、办证进度成新增矛盾点 | 督促开发商尽快完成竣备办证、建议管理中心研究"网签+实际入住"过渡口径 |
违建拆除风险 | "星级绿色建筑、装配式建筑等绿色节能商品住宅"的认定争议，部分项目存在以"营销口径"宣传星级、实际未通过评级或存在违规加建情形 | 上浮额度被追回、违建拆除产生纠纷 | 营销口径须以评价认证证书为准；管理中心建议建立绿色建筑评级公示机制 |
结构安全风险 | 装配式建筑评价标准（DBJ/T36-073-2026基本级）以装配率为核心，部分项目为达40%门槛进行的快速施工可能影响结构耐久性 | 后期维护成本上升、业主集体维权 | 严格落实江西省装配式建筑评价标准；强化施工过程监管 |
消防安全风险 | 部分新型绿色节能建材在消防等级上需重新认证；底层架空空间用于物业及社区配套可能涉及消防疏散重新评估 | 验收受阻、交付延期 | 严格按国家《住宅项目规范》执行；多方联合验收 |
交付维权风险 | 营销环节夸大"40倍贷款倍数+多重上浮叠加"实际可贷额度，与管理中心核定额度不符 | 购房者首付补缴压力增大，引发集中维权 | 实际可贷额度以南昌住房公积金管理中心核定为准；销售口径合规约束 |
资料来源：网络公开信息综合整理。
二、核心内容解读
1、四大条款逐项深度解读
（1）物业费提取政策
此次政策明确将物业费纳入提取场景。从全国看，南昌2000元/年的额度处于中位水平。
表6：全国主要城市公积金支付物业费政策横向对比表（单位:元）
城市 | 政策发布时间 | 年度提取上限（元） | 提取频次 | 是否可结转 | 适用范围 |
南昌 | 2026-06-01 | 2000元/年 | 每年一次 | 未明确 | 缴存职工及配偶、本市自有住房（已办证） |
石家庄 | 2025-12-15 | 2000元/人/年 | 每年一次 | 可结转累计 | 缴存职工自住住房 |
济南 | 2026-04-20 | 2500元/年 | 每年一次 | 未明确 | 缴存人及配偶 |
宁波 | 2026-05-06 | 5000元/人/次 | 每年一次 | 当年未提取不结转 | 产权人及配偶 |
南通 | 2026-03-31 | 10000元/套/年 | 每年一次 | 未明确 | 限"上一年度无其他提取行为" |
苏州 | 2025-09-01 | 不超过实际支付一年物业费 | 每年一次 | 未明确 | 缴存人及配偶、限"申请前12个月无提取" |
岳阳 | 2025年 | 3000元/人/年 | 定额方式 | 未明确 | 缴存职工家庭、本市自住住房 |
长春 | 2026年 | 3000元/年（市区） | 未明确 | 未明确 | 缴存职工 |
海南（征求意见） | 拟2026-07-01 | 建面×标准×12月，最高4元/㎡ | 每年一次 | 未明确 | 海南省内一套自住住房 |
资料来源：各地住房公积金管理中心公开文件整理，数据截至2026年6月。
（2）商贷本息按月提取
此次政策将商业贷款本息提取由按年改为可委托按月。从这里可以看出，新政对持有"公积金账户+商业贷款"组合的家庭现金流改善尤为友好--按年提取存在一次性垫付月供的资金压力，而按月委托提取能实现"月供月冲、即缴即用"，与"大住房消费"理念下"激活账户资金"的趋势一致。
（3）贷款额度计算倍数由30倍上调至40倍
我们认为，这是本次政策含金量最高的调整。调整后公式:贷款额度=（借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额）×40倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数。缴存时间系数维持原表:
缴存时间 | 缴存时间系数 |
6≤缴存时间≤24（月） | 0.9 |
24＜缴存时间≤36（月） | 1.0 |
36＜缴存时间≤48（月） | 1.1 |
48＜缴存时间≤60（月） | 1.2 |
缴存时间＞60（月） | 1.3 |
资料来源：南昌住房公积金管理中心《贷款业务类型之一:商品房贷款》办事指南。
倍数由30倍上调至40倍，理论上调空间约33%。需要说明的是，最终可贷额度仍受单缴存100万、双缴存120万（含多子女上浮）的最高限额约束，账户余额较低职工的实际受益空间最为显著。
表7：全国重点城市公积金贷款额度计算倍数对比表
城市 | 计算倍数 | 备注 | 政策时间 |
南昌 | 40倍 | 借款人+共同借款人账户余额合计×40倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数 | 2026-06-01 |
杭州 | 20倍 | 由15倍调整为20倍 | 2026-04-01 |
长沙 | 15倍 | 个贷率介于80%-85%之间，按夫妻账户余额之和15倍 | 2026-02-01 |
吉林 | 20倍 | 账户余额不足3万元按3万元计算 | 2025-10-20 |
深圳 | 16倍 | 申请人+共同申请人公积金账户余额之和的16倍 | 2026-04-30 |
金华 | 未明确单一倍数 | 现房上浮30%、新市民上浮30% | 2026年 |
上海 | — | 最高额度240万、上浮后324万 | 2026年 |
资料来源：各地住房公积金管理中心及主流媒体公开报道整理，数据截至2026年6月。
总结来看，南昌40倍在全国主要城市中处于最高水平，但需注意倍数高低与城市账户余额结构、最高额度限额密切关联，不能简单线性比较。 |
（4）绿色节能住宅贷款上浮10%（衔接洪住建字〔2026〕43号）
此次政策明确"星级绿色建筑、装配式建筑等绿色节能商品住宅"可享上浮10%，且可与其他上浮政策叠加。结合洪房公〔2025〕60号及洪住建字〔2026〕43号，南昌目前公积金贷款多项上浮政策包括:
• 二孩家庭上浮20%、三孩家庭上浮30%
• 保障性住房首付低至15%
• 绿色节能商品住宅上浮10%
从这里可以看出，南昌正在构建"基础额度+多重上浮"的弹性贷款体系，叠加机制将引导购房者向品质住宅、改善型住宅倾斜。
2、政策要点总结
我们将本次政策亮点归纳为四点:
• "既提又贷"框架下的进一步扩展：物业费纳入提取范畴，公积金从"购房贷款资金"向"住房全周期消费账户"延伸；
• 还款方式精细化：商贷本息按月提取减轻"年度集中垫付"压力，与月供节奏匹配；
• 贷款支持力度量化跃升：30倍→40倍是2025年额度上调后的"二次发力"，对账户余额较低群体杠杆放大效应明显；
• 品质导向激励：绿色节能住宅10%上浮，且可与多子女、保障房等上浮叠加，引导供需两端转向高品质住宅。
三、试点实践与案例分析
四城对比与南昌定位
表11：南昌 vs 石家庄 vs 济南 vs 杭州 四城公积金核心指标横向对比表
指标维度 | 南昌（洪房公〔2026〕21号） | 石家庄 | 济南 | 杭州 |
政策发布时间 | 2026-06-01 | 2025-12-15 | 2026-04-20 | 2026-03-30 |
单缴存最高贷款额度 | 100万元（2025年文件确定） | 未明示统一上调 | 90万元 | 180万元（家庭口径） |
双缴存最高贷款额度 | 120万元（2025年文件确定） | 未明示统一上调 | 130万元 | 180万元（家庭）/个人90万 |
计算倍数 | 40倍 | 未公开统一倍数 | 未公开统一倍数 | 20倍 |
物业费提取上限 | 2000元/年 | 2000元/人/年（可结转） | 2500元/年 | 10000元/家庭/年 |
绿色/品质住宅上浮 | 上浮10%，可叠加 | — | 高品质住宅可叠加 | 绿色低碳/以旧换新上浮20% |
商转公条件 | 受理时间为准 | 取消两年不动产权证限制 | 未明示调整 | 未明示调整 |
最大叠加上浮幅度 | 多重叠加（10%+20%/30%等） | — | 单缴存170万/双缴存240万 | 70% |
资料来源：各地住房公积金管理中心公开文件整理，数据截至2026年6月。
需要说明的是，横向对比仅基于公开政策文本。南昌账户余额×40倍的实际可贷额度仍需结合缴存时间系数（0.9-1.3）、剩余缴存年限系数及单/双缴存最高限额（依据洪房公〔2025〕60号执行）综合判定，倍数高不等于实际可贷额度全国最高。
四、关联辨析与趋势展望
1、关联概念辨析
第一组：南昌近期三份关联政策文件辨析
表12：南昌近期三份关联政策文件对比表
维度 | 洪住建字〔2026〕43号 | 洪房公〔2025〕60号 | 洪房公〔2026〕21号 |
发文机关 | 市住建局、自规局、税务局、地方金融管理局四部门联合 | 南昌住房公积金管理中心 | 南昌住房公积金管理中心 |
政策定位 | 房地产市场高质量发展若干措施（市政府层面综合政策） | 公积金缴存使用政策调整（额度+首付+套数+租房） | 公积金使用端深化（提取+还款+倍数+品质激励） |
核心调整 | 土地竞品质、装配式≥40%、绿色住宅公积金上浮10%、个税退税、既提又贷 | 单缴存80→100万、双缴存90→120万、首付30→20%、套数县区认定、三孩+30% | 物业费2000元/年、商贷按月提取、倍数30→40倍、绿色住宅10%叠加 |
影响范围 | 供给侧+需求侧+融资侧综合 | 缴存使用全链条 | 使用端精细化 |
生效时间 | 2026-04-15 | 2025-04-18 | 2026-06-01（四款分段） |
资料来源：南昌市住建局、南昌住房公积金管理中心公开文件整理。
第二组：国家"好房子"强制规范 vs 南昌绿色节能住宅地方激励
我们需要明确强调，国家《住宅项目规范》是强制性国家标准，覆盖全国所有住宅项目，与南昌"星级绿色建筑、装配式建筑等绿色节能商品住宅"属于不同范畴；禁止将国标描述为某类产品的专用标准。
表13:国家"好房子"强制规范 vs 南昌绿色节能住宅地方激励对比表
维度 | "好房子"国家强制规范 | 南昌绿色节能商品住宅 |
法律属性 | 强制性国家标准（《住宅项目规范》） | 行业约定+地方激励范畴 |
覆盖范围 | 全国所有新建住宅项目 | 仅本市行政区域内星级绿色建筑、装配式建筑等 |
达标要求 | 14项住宅品质提升强制性要求（含层高、隔声、安全等） | 须取得相应星级评价或符合装配式评价标准基本级、装配率≥40% |
激励措施 | 不直接挂钩公积金 | 公积金贷款额度上浮10%，且可与其他上浮政策叠加 |
与公积金挂钩 | 否 | 是（依据洪住建字〔2026〕43号+洪房公〔2026〕21号） |
资料来源：住房城乡建设部公开访谈（求是网），南昌市住建局、南昌住房公积金管理中心公开文件整理。
2、政策影响分析
总结来看，洪房公〔2026〕21号政策影响可归纳为四点:
• 需求端杠杆放大：贷款额度计算倍数由30倍上调至40倍，理论上调空间约33%，对账户余额较低的中低收入家庭和年轻缴存职工尤其友好；
• 居住消费场景延伸：将物业费纳入提取范畴，标志着南昌公积金正式从"购房专用金"向"住房全周期消费账户"转型；
• 还款现金流体验优化：商贷本息按月提取，与商业贷款月供节奏对齐，缓解年度集中垫付压力；
• 品质供给侧引导：绿色节能住宅10%上浮与多重叠加机制，引导开发商加大星级绿色建筑、装配式建筑的产品供给比例。
3、发展趋势研判
我们基于2026年6月已公开的国家及地方政策文本，对未来走向作如下研判（若后续出现央行利率调整、住建部新规出台等情形，研判结果可能发生变化）:
• 南昌后续大概率跟进契税、维修基金、装修款等更多提取场景。趋势依据：宁波（契税+维修基金+物业费）、济南（契税+维修资金+取暖费+物业费+车位）、徐州（契税+维修资金+物业费+暖气费）、苏州（重大疾病+物业费）、海南（物业费按面积计算）等多城已落地。
• 单/双缴存最高贷款额度仍有上调空间。趋势依据：上海最高240万元+35%叠加上浮至324万元、济南最高叠加至240万元、杭州最高180万元，南昌目前双缴存上限120万元（多子女三孩家庭可至156万元），存在结构性追赶空间。
• 绿色节能住宅认定细则有待住建局后续配套出台。依据洪住建字〔2026〕43号所示"装配式建筑达地上建筑总面积40%、不低于江西省装配式建筑评价标准基本级"的门槛，预计南昌市住建局将出台星级绿色建筑、装配式建筑认定操作指南，明确公积金上浮的具体核验流程。
• "代际互助"提取（父母-子女）可能成为下一步方向。依据：苏州、杭州、济南、南通等地已明确支持父母、子女在购房或老旧住房自主更新原拆原建场景下的亲情提取。
• 公积金"既提又贷"+"商转公受理日为准"操作衔接细则需关注。洪住建字〔2026〕43号已明确2026年继续执行"既提又贷"，叠加本次按月提取、40倍倍数等调整，受理流程的细化指引值得跟踪。
4、企业策略建议
我们建议房企从以下三个维度对接新政红利:
产品适配 南昌项目应优先申报星级绿色建筑、装配式建筑评级（地上建筑面积装配率≥40%、不低于江西省装配式建筑评价标准基本级），以挂钩公积金10%上浮激励，并可形成营销卖点；同时关注规划口径下的容积率3%奖励政策。 | 区域布局 南昌主城公积金客群占比较高的板块（红谷滩、青山湖、新建等）应加大公积金组合贷渠道营销，结合按月提取的现金流便利推动改善型客户成交。 |
合规风控 警惕"40倍贷款倍数"与"叠加上浮"宣传中可能涉及的违规承诺，营销口径须以南昌住房公积金管理中心实际核定额度为准，避免引发交付维权风险。 | |
【免责声明】
本报告的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考。本报告版权仅为本机构所有，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
上述研究成果由江西易居研究中心分析，通过人机协作综合使用克而瑞·私域主编功能撰写。
1、上述研究成果由江西易居研究中心负责人廖晨，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；
3. 运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
