文／图 江南都市报全媒体记者章娜 实习生陈莉函
一年多前，南昌市现代庄园小区通过成立业主委员会实现小区自治，原本以为小区管理能走上正轨，然而却事与愿违。该小区多名业主表示，业主委员会虽不收物业费，但也“不管事”，垃圾随处可见且杂草丛生。面对业主的质疑，业委会满是委屈：“业主不交物业费，我们怎么开展工作！”
看来，成立业委会，实现小区自治，更要善治。为了探访成功的自治密码，记者来到南昌市德益财苑小区，看看这个实现自治10年的小区，是如何通过自治实现小区管理与业主满意双赢的！
南昌市民吴先生家住现代庄园小区，近日，他来电向记者反映：“你去我们小区看看，那休闲广场上面都堆放着杂物和垃圾，无人清理！”
小区的居住环境不佳，让吴先生这位在此居住多年的老业主无法释怀。“我们小区以前是有物业公司的，但是管理一直不好，于是我们通过成立业主委员会，最终在社区等部门的协调下，实现了小区业主自治。虽然大家都不用再交物业费了，但是小区的卫生环境也越来越差，实在是看不下去了。”吴先生很是感慨。
据吴先生介绍，现代庄园小区建成于上世纪九十年代，属于南昌较早期的别墅小区，该小区分为别墅区和普通住宅区，如果不好好打理，小区内杂草丛生，破旧不堪。
6月1日上午，在现代庄园小区，记者遇到了几名小区居民，他们表示，小区现在面临着不少问题。卫生环境首当其冲，一名居民指着小区的主干道说道：“业委会虽然请来了打扫的环卫人员，但是只是打扫主干道，两边的小路，还有居民楼内都没有进行清理，尤其是小区的绿化多，现在绿化带都是垃圾和杂物。”
随后，记者跟着几位居民来到了小区的休闲广场，广场的空地上随意堆放着居民扔掉的家具用品。另一处体育健身广场也基本闲置，一辆轿车停在广场上。此外，小区也出现了一些不文明现象，居民指着别墅区的一栋楼说道：“有住户在这里养鸡，目前根本没人管！”
对此，湖坊镇顺外路社区工作人员称，现代庄园小区是从2025年1月开始实施业主自治的，业主委员会目前人员不多，且因为实施自治之后不再收取物业费，仅靠小区公共收益勉强维持小区的管理，居民反映的问题比较难解决。
6月1日上午，该小区业委会一名陶姓工作人员表示，小区未收取业主的物业费，实际上公共收益以及每月每辆私家车30元的停车费仅能勉强维持卫生、安保和路灯的维护，其他问题则因为缺乏资金而无法解决。
从现代庄园小区管理的情况来看，不难发现，实现业主自治之后，小区居民只是省下了物业费，但居住环境的问题并未得到解决。业主自治的目的，实际上是为了让小区管理更有序，更规范也更透明，业主认为小区有必要治理好，而业委会称缺乏资金无法管好，这样的矛盾如何破解？
近年来，南昌不少小区都实现了业主自治，有没有什么好的借鉴方法？6月2日，我们在德益财苑小区找寻答案。
步入德益财苑小区，绿化带旁种植着亮丽的绣球花，路旁的分类垃圾桶安装有洗手池，休闲广场内居民欢聚一堂……小区卫生整洁，氛围和谐。一处公示栏上面展示着服务情况、公共收益、维修资金使用等。该小区早在十年前实现业主自治，积累了一定的经验。自治管理办公室主任熊秋贞表示，公共区域保洁、秩序维护、设施维保等日常运转都离不开资金支撑。因此，自管办按原物业标准收取物业费，公共收益全部用于公共区域建设与维护。值得关注的是，该小区公共收益结余并未随大流给业主发红包，而是一部分补充到小区维修基金，一部分购置养生壶、锅具、空调被等生活用品发放给业主。这样既提升了业主获得感，也为小区应对突发状况、持续改造升级预留了资金。
近两年，小区还改造了一处水塘，里面养了金鱼，还种了荷花，这让小区居民万大爷十分满意。“现在小区的硬件、软件设施明显提高了！”万大爷说道。
熊秋贞认为，通过“规范运行、公开透明、资金保障”三位一体的模式，才能保障业主自治让居民满意，让服务提升。
近年来，不少小区通过业主委员会选聘物业，甚至实现自治，但物业管理并非易事。针对现代庄园小区的自治困境，江西省物业管理协会相关负责人曾结东认为，业主自治并不是不需要物业管理，因此，现代庄园小区应该重塑物业管理体系，来解决现有问题。
“特别是一些配套设施完善的小区，不建议全盘自主管理。”曾结东认为，无电梯、仅需打理保洁绿化的简易多层小区，自治落地难度偏低，配备电梯、消防、水电、智能化等设备的小区，运维专业性强，作业人员需持证上岗，非专业人员自行管护易埋下安全隐患。
曾结东表示，自治运营必然产生保洁、设施维保等成本，无法单纯依靠停车费维系开支；业委会成员多为无偿履职，仅凭个人热心很难长期坚持，短期尚可勉强维持小区基础环境，长期极易出现管理缺位、安全失管等问题。
“针对现代庄园小区的情况，他认为有两个选择，一是业委会依规聘请专项工作人员，二是将保洁、安保、绿化、设备维保等分项外包给对应专业服务企业，所有选聘方案同样需要全体业主表决。”曾结东建议道。
同时，省内多地也涌现出一批可复制和借鉴的物业管理新模式，在新余市，以往有些小区物业费收缴率不高，甚至导致了物业公司撤场。为了破解治理难题，当地通过“信托制物业”新模式的引入，让一切有了转机，在小区设立“双密码账户”，物业费、公共收益全部归集到业委会管理的账户里，物业公司不再直接管钱，而是变成业主聘请的服务者。干得好不好，由业主说了算；酬金多少，与服务质量直接挂钩，同步开通了“物邻通”小程序，不仅公示了物业收支情况，还上线了“小区安全码”和“执法码”，居民发现消防通道被占、路灯损坏，只需“随手拍”上传，系统即刻生成工单。
物业服务的难题如何破解，并非一朝一夕之事，但是目前多地探索的好经验好做法，指明了破题方向。我们不妨从小处着手，从细节发力，循序渐进破解小区管理顽疾。
