跌破心里价350万！南昌核心盘遇冷,投资客自救撤退

南昌红谷滩核心区域的房子,从去年480万的挂牌价跌到现在350万还卖不动,很多人看到这个数字第一反应是＂楼市崩了＂,但这个说法其实没说到点子上,因为真正起作用的不是市场整体下行,而是这批房源从一开始就站错了位置,它们是被投资逻辑推到高点的产物,现在投资逻辑失效了,这些房子就像退潮后搁浅的船,你降到什么价位都没用,因为接盘的那批人根本不存在了。

这事得从2019年说起,那时候南昌红谷滩被炒成＂江西陆家嘴＂,配套好、地段佳、有地铁,投资客们拿着外地的钱涌进来,把单价从两万炒到三万,总价直接飙到五百万上下,但你仔细想想就会发现问题,南昌本地刚需根本吃不下这个价格,一个普通家庭年收入十几万,怎么可能掏出五百万买房,那时候能接盘的只有两种人,一种是相信南昌会继续涨的投资客,另一种是从深圳杭州回来想落叶归根的外地打工人,但这两种人现在都不来了。

投资客撤退的速度比谁都快,他们算得清楚账,南昌的租金回报率只有百分之一点多,房价再跌下去连银行利息都覆盖不了,与其等着慢慢贬值不如赶紧止损,所以你看到市场上挂牌量猛涨,从去年的八千多套涨到现在一万五千套,这些房源就像多米诺骨牌一样往下砸价,350万不是底,只是当下这个时间点投资客愿意接受的心理价位,再过半年可能300万都得考虑。

按理说房价跌了应该是刚需入场的好时机,但南昌的刚需根本不动,这个现象很有意思,不是他们买不起,而是他们压根不觉得这些房子值这个钱,你去售楼处转一圈就明白了,来看房的人看完就走,连还价的兴趣都没有,因为他们心里有杆秤,红谷滩那些动辄四五百万的房子,对标的是南昌最顶级的居住需求,但南昌本地人的收入水平根本撑不起这个消费层级。

南昌家庭的购房预算大多在200万到300万之间,这个价位能在其他片区买到不错的三房,配套也够用,没必要为了所谓的＂核心地段＂多掏一两百万,更何况红谷滩的配套其实也没那么神,地铁是有,但商业配套还在培育期,学区也不算顶尖,真正的刚需要的是够用、踏实、不透支未来的房子,而不是被投资逻辑炒起来的所谓豪宅。

你再看看那些降价的房源,很多都是140平以上的大户型,总价怎么都在三百万以上,这种房子在南昌的受众本来就窄,投资客当年买的时候想的是＂大户型好出手＂,但现在市场一冷,这些房子反而成了最难卖的那一批,因为能买得起的人少,买得起的人又不着急,他们知道再等等价格还能往下走,所以就形成了一个死循环,房东急着卖,买家不着急买,价格就这么一路往下掉。

红谷滩这批投资盘的崩盘,带动的是整个南昌二手房市场的价格重构,你会发现一个很有意思的现象,不是所有片区都在跌,而是那些被投资逻辑推高的片区跌得最猛,像老城区东湖、西湖那些地方,房价虽然也在调整,但幅度远没有红谷滩这么夸张,因为那些房源的定价从一开始就是按本地刚需的支付能力来的,没有太多泡沫可挤。

中介现在也不好干了,以前一个月能成交三五套,现在一个月能成一套就不错,带看的客户倒是不少,但都是来试探底价的,真正有诚意的很少,因为大家都在等,等这波投资客彻底出清,等价格真正见底,南昌的二手房市场现在就是一个比耐心的游戏,谁先扛不住谁就得接受更低的价格。

新房市场也受到波及,开发商本来想靠二手房的价格托底,结果二手房这么一跌,新房的定价逻辑就站不住了,你凭什么卖三万五,隔壁二手房才两万八,所以现在很多新盘都在偷偷降价,要么给优惠,要么送车位送装修,反正就是想办法把实际成交价拉下来,但又不敢明着降,怕老业主闹事,这种局面其实对谁都不好,市场价格信号紊乱,买卖双方都看不清真实的供需关系。

小贴士：如果你是南昌本地刚需,现在不用着急入场,再等几个月看看市场走向,重点关注那些真正符合自住需求的房源,不要被所谓的核心地段概念迷惑,看准了配套、学区、交通这些实在的东西,总价控制在家庭年收入的五到六倍以内,这样即使市场继续调整,你的持有成本也不会太高,记住一点,房子是用来住的,不是用来赌的。