南昌红谷滩写字楼去化艰难,租金腰斩危机现

很多人看红谷滩的写字楼空置,第一反应是经济不好,企业搬走了,但你真去现场看,会发现这个判断太浅了,因为问题不在需求端萎缩,而在供给端失控,这个失控不是突然发生的,是早在五六年前就埋下的,那时候红谷滩新区刚起步,地方政府和开发商都觉得这块要成为南昌的陆家嘴,于是写字楼项目一个接一个批,谁也没算过这个区域到底能容纳多少企业,能支撑多少办公需求,就这么盲目地建,盲目地推,结果就是现在你看到的局面,整个片区的写字楼存量已经严重超出了本地企业的消化能力,这不是市场波动,是结构性的错配。

更要命的是,这些写字楼的定位都差不多,都想做高端商务,都想吸引大企业,结果就是同质化竞争,你降价我也降,你送免租期我也送,最后大家一起把租金打下来,从最高峰的每平方米八九十块,跌到现在三四十块,腰斩都不止,但即便这样,空置率还在那摆着,因为企业不是看价格便宜就搬过来的,它要看配套,看人流,看整个区域的商务氛围,而红谷滩现在的问题就是,写字楼建起来了,但人气没起来,配套没跟上,企业来了也留不住。

你去红谷滩那些写字楼转一圈,会看到很多楼层整层整层地空着,物业说这些都是前两年退租的,有些是小企业撑不下去了,有些是大企业把办公室搬回老城区了,原因其实很简单,红谷滾虽然新,但商务配套跟不上,员工下班了想吃个饭,选择少,想找个便利店,得走好远,这些看起来是小事,但积累起来就会让企业觉得这地方不方便,不如老城区那些成熟商圈,虽然老城区的写字楼旧一点,但该有的都有,员工也更愿意待在那,企业一算账,发现租金省下来的那点钱,还不如员工满意度来得重要,于是就搬了。

更深层的问题是,红谷滩的写字楼市场已经形成了一个负反馈循环,空置率高导致租金下跌,租金下跌又让开发商和业主更没钱去做配套改善,配套跟不上又进一步推高空置率,这个循环一旦形成,就很难打破,你会看到一些楼盘为了招租,开始降低门槛,什么企业都收,结果就是整栋楼的档次被拉低了,原本那些想要高端商务环境的企业,看到这种情况也就不来了,这不是单纯的供需失衡,是整个区域的商务生态在坍塌。

开发商现在的日子也不好过,很多项目是前几年高价拿的地,本来指望着写字楼能快速去化回笼资金,结果现在卖不动也租不出去,资金链绷得很紧,有些项目甚至开始考虑改用途,把写字楼改成公寓或者商业,但这又涉及规划调整,审批流程复杂,不是说改就能改的,而且改了之后市场接受度怎么样,也是个未知数,所以大部分开发商现在就是硬扛着,能拖一天是一天,指望着市场能回暖,但现实是,这种供给过剩的局面,不是靠等就能解决的,需要的是整个区域的产业结构调整和商务生态重建。

真正的出路其实不在降租金或者送免租期这些短期手段上,而在于红谷滩能不能真正培育起自己的产业集群,能不能让企业在这里不仅仅是租个办公室,而是能找到上下游合作伙伴,能享受到产业聚集的红利,这需要时间,也需要政府和市场的共同努力,但现在看来,这条路还很长,短期内红谷滩的写字楼市场,恐怕还得在低位徘徊相当一段时间。

小贴士:如果你是企业主在考虑南昌的办公选址,别只看红谷滩的租金便宜就冲动决定,要实地去看看周边配套,问问已经在那办公的企业感受如何,算一算员工通勤成本和生活便利性,很多时候省下的租金,会在其他地方加倍花出去,商务办公不是简单的成本问题,是整个运营效率的问题,选对了地方,省的不只是钱,还有时间和精力。