上一篇写了艾溪湖东三个在售项目的实探，最近后台又有朋友问起东湖区青山湖西岸那宗38亩地块的情况，读者并喊话叫建发来参与下。今天就来聊聊这块地，以及我对它的一些判断。
先看地块本身。
这宗38亩的地，位置在青山湖西岸，体量不大。我一看到它的指标，第一反应就是——像极了建发唐樾B03地块。
为什么这么说？唐樾那块地35.3亩，形状和大小都跟这宗38亩很接近。唐樾容积率1.93，做了全11层洋房。而青山湖西岸这宗地容积率1.2，限高20米。
容积率1.2什么概念？就是11层洋房变6层洋房基本是大概率，甚至不排除出现叠墅产品的可能，只是在此基础上再去升级。
产品逻辑上，基本可以确定是改善方向。
限高20米，建筑密度低，这种指标下，想做成高周转的刚需盘都不太允许。但有个问题——20米限高，做地下抬板的难度比较大。怎么补这个短板？地下会所是个可行的方向。
此外，外立面、公区装修、园林、产品风格，都有继续升级和调整的空间。整体来看，这宗地的操盘逻辑和唐樾会有些相似，在此基础上进行调整——当然，也可以拿出标杆灯塔项目做相应的减法，对于建发的产品操盘会选择比较游刃有余。
谁有可能出手？
有网友私信说希望建发来拍。我第一反应也是能做出标杆项目的企业，对于建发来说，该地块属性确实有建发在南昌在改善市场中的品牌延续性。建发在南昌的改善产品线已经跑通了，拿这块地做产品延续，逻辑很顺。
我们回过偷来看，全国范围内，能在低密地块上拿出成功标杆产品的房企，其实就那几家。
• | 建发是一个，绿城中国是另一个。绿城在合肥做的咏溪云庐等项目，跟这宗地的条件有不少相似之处。据我了解，绿城也一直在关注南昌市场，这类低密地块对他们来说，是适合发挥的，但不晓得会不会出手。 |
• | 还有一个值得关注的变量——邦泰。之前在105兆驰地块的竞拍中邦泰没能拿下，但他们在南昌的高改项目观潮起成绩不错，市场认可度也上来了。邦泰以往更多是做优质刚需和功改项目，但如果拿这宗地做观系或者藏系产品，往上冲一冲高改，也不是没可能。 |
• | 华润倒是有天宸系列可以匹配，但在南昌市场收缩后，不知道会不会因为地块还蛮好重新研究下。 |
• | 另外，一些本土民企也在看。毕竟6F的低密产品在南昌市场上没什么竞品，业态稀缺性摆在那里，能为项目风险托底。产品线虽然各家有差距，但现在行业里抄作业、学产品也快，不是完全没有机会。 |
我的判断。
这类地块，非常吃产品能力和品牌。产品做好了，加上业态本身的稀缺性，就有可能实现自主定价——说白了，开发商能定出价格来，买房人也愿意买单，也就三万方的项目。
但反过来，产品能力一般，这块地的价值就很难释放出来。
所以这块地最终花落谁家，会不会出现黑马，目前真不好说。听说已经有几家地方性房企在关注南昌市场了，不排除会参与竞价。
最后想问问大家：
你们希望哪家企业拿下这宗地？希望看到什么样的产品系列？
建发小灯塔？绿城云庐/月华？还是邦泰的观系/藏系？
欢迎在评论区聊聊，后续也会持续关注与分享。
