上周五发了一篇烂尾楼的文字，配了几张图片，有人说那是瑶湖边的南昌金地广场。我说那不是的，因为金地广场我是知道的，之前有朋友在南昌金地商置上班，所以知道项目的基本信息。
为了证明那个不知名的烂尾楼不是金地广场，周日的时候，我又一个人开车去金地广场那里转了一圈，还是一如既往的烂尾中。算下来，烂尾差不多有四年了吧？
虽然周日主要是阴天，但是外面体感温度依然很高，我绕着项目转了一圈，基本上就满头大汗了，我先把拍到的情况说一下，再来细聊一下这个项目的前后往事。
在大马路上的时候，就可以看到金地广场的售楼处，不过现在已经关门了，还没走近，就看到售楼处的大门上有一把锁。
贴着玻璃往里看，展板后面案场比较杂乱，隐隐有灰尘，可见是有一段时间没人来打扫卫生了。门口贴着一张纸，写着售楼处暂停开放，如果有什么事情，可以联系某某某。
往售楼处东边走，看到有写上三楼到商管办公室，可能是之前买商铺的，或者准备入驻商场的商家，都可以来这里找工作人员。
再往东就是围墙，通过地下车库的通道，可以远远窥见工地里面，有点凌乱，看得出长时间没有施工和打理了。
往南走也能看到里面，但是因为围墙比较高，预计2米多，光秃秃的也不好翻，就只能简单看下，基本上主体都封顶了，下一步就是外墙装修和机电安装吧。
在瑶湖西三路往西大道方向，整体都被围挡起来，高度也更高，只能通过树间缝隙隐隐约约能看到里面的大概样子，靠近西大道主路这边有些外墙板已经安装，远离区域则做好了外挂角钢。
不管是从哪个角度来看，金地广场项目很明显没有完工，而且总包单位已经撤场了，因为现场的施工塔吊全部撤走了，这说明总包撤场的决心是很大的，但凡犹豫都会保留施工塔吊。不得不说，总包中建八局是个狠茬儿，不愧是中建系统里第一梯队王牌工程局。
总体上，目前金地广场就是这么个情况，短时间来说，金地广场重启困难重重。下面放几张没停工的时候航拍照：
现在，我们来看看，为什么这个项目会走到今天？起因要从2020年说起。
2020年的时候，是宝龙集团发展三十周年，宝龙集团董事长许健康有意将公司权柄交给自己的儿子，毕竟他的人生已经登峰造极，在2019年的时候还受邀登上天安门城楼，参加国庆阅兵式观礼。同他一台上去的，还有恒大的许家印、世茂的许荣茂。
2021年7月1日，许健康再次受邀登上天安门城楼，参加建党百年庆典。而此时的许家印的恒大，已经暴雷等待救援。
为了助推儿子取得更好业绩，宝龙重金挖来新城商业总裁的陈德力，作为宝龙地产联席总裁、宝龙商业执行总裁，因为宝龙也坚持商业+地产协同发展的双轮驱动模式。
二代接班，空降总裁，都想大干一番事业，于是，宝龙开始了强力外拓。这里要先说明一下，其实2020年已经开始不适合外拓了，首先是因为新冠疫情的原因，商业大面积关业，其次是地产颓势已现，地产暴雷苗头开始冒出。但对于想做事的人来说，他们把危险看做是机会，会觉得这是弯道超车的最好机会，是抢占反弹先机的最好时刻。
由于此前在南昌经开区中央地块竞拍中，宝龙败给了旭辉，错失经开商住大盘，旭辉拿下并开发旭辉广场，可以说是首战告捷。
其后经过多轮洽商，宝龙与南昌东湖区、西湖区都有过接触，但最终高新区抛出瑶湖边王炸商住地块的时候，宝龙果断出手了，虽然代价比较沉重。
根据宝龙投拓分析，2020年南昌的商业综合体是40个，总面积达329万，与合肥的63个相比，还有巨大的差距，在二三线城市中，南昌还大有可为。在拿下这块地之前，宝龙已经在景德镇拿下了一块商住地块，它的迫不及待，可见一斑。
2020年11月2日，宝龙与金地、新城、国贸三家地产公司轮番角逐，经过97轮竞价，最终由杭州聚帆企业管理有限公司（宝龙地产控股）以总价278322.97万元摘得，成交楼面价4608.87元/㎡，溢价率为17.59%。
逆势溢价拿地的宝龙，笑傲群雄，铩羽而归的金地和新城，决定打不过就加入，两家在宝龙的带领下，一起操盘这个项目。根据拿地要求，需要建设自持的商业，宝龙在权衡之后，决定还是建房子卖钱更好，就把自持商业综合体交给了金地，同时宝龙准备跟平安合作，在九龙湖开发自有商业——宝龙一城，不过那是另外一件地产往事了。
宝龙选了三块住宅地块里最大的一块，位置也最好，面积也最大。金地因为开发商业综合体项目，就选择了中间的一块，新城的最靠边，面积也最小。但也恰恰是因为面积不够大，所以开发和销售的时候，新城反而最早脱身，金地卖了绝大部分，宝龙只开发了一半。
整个项目叫湖城大境，新城开发湖城大境·雅园，金地开发湖城大境·晓园，宝龙开发湖城大境·世家。但是从品质上来说，雅园和晓园的板式更通透一些，好于宝龙的剪力墙高层住宅。
从这点上来说，宝龙的产品力其实是想走更高端的，因为它定位的是世家。既然是世家，那调性就得往高了走，也或许是因为这个原因，所以宝龙对产品过于打磨了，导致新城都快卖完了，它还没怎么开。
我起初以为宝龙开发慢是因为资金紧张，但是看它拿地时间，距离资金困难时间，实际上还是有将近一两年的时间，这么看来，最大原因可能就是宝龙过于打磨了。这也印证了外界传闻的一点，宝龙高层对于城市公司的项目，管控过度了。有些项目的造型和外立面，竟然需要总裁甚至是许健康主席直接拍板。
冗长的决策程序，使它错过了最后的窗口期，用俗语说就是“食屎都赶不上热乎”的。等到了2022年之后，金地因为资金问题，与总包中建八局发生工程量纠纷，然后直接导致金地广场停摆，项目的预售证和销售都面临巨大问题。
首先是项目预售证与商业综合体是有捆绑的，导致预售证的取得就变得艰难，因为金地广场的停工，住建部门不发预售证，房子就无法销售，回款就更难。
其次是地产行情不断下行，销售疲软，加之停工，那么买房者的观望情绪更加严重，进而影响销售，影响流速。
双重叠加之下，宝龙项目的去化面临较大问题，而金地这边也因商业综合体的停工，取证变得困难，不过好在基本都建好了，不太会出现烂尾。从南昌房信网查到的数据显示，项目销售只剩下一些尾房，和9栋一整栋。因为9栋没拿到预售证，哪怕已经是装修好的现房，依然无法销售。
从目前的形势来看，金地广场的重启，似乎还是遥遥无期，项目陷入死循环之中，因为商业综合体没有继续开发，所以金地和宝龙剩下的预售证拿不到，那房子不能卖，就没有现金回流，就不可能有钱做商业综合体。
虽然对于这个项目的前景不太乐观，但我对中国经济始终洋溢着乐观向上的氛围。
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