铭威珑珺，要被法拍了。
这次是项目债权，起拍价5个多亿。说句实在话，这个价格想拍出去，我觉得非常难。除非有什么我们不知道的特殊考量，单纯从项目本身来看，没有逻辑。说得难听点，真要有那钱，干点啥不好。
我第一次接触这个项目，还是2016年。
那时候我还在碧桂园，项目的原老板资金链断了之后，一直不死心，想拉资金和品牌进来把项目盘活。当时对价和各种条件没谈拢，说实话，那时候其实是有点机会的。毕竟市场还在，老洪城还是有一波有钱的富人，当时的产品也没像现在淘汰得这么厉害。你看看现在的改善项目，已经卷到起飞了。
第二次接触，是2024年。
原项目的老板被债权人清出了项目，所以跟长城资产碰了一次，他们想借助外部开发企业，用代建代销的模式盘活。我当时带着营销、成本、工程、运营几个条线的人一起去看了现场。得承认，在那个年代的市场里，这项目做得确实不差，用了大量石材，能看出来是花了心思的。
后来大家都知道了，长城公开招标，融创中了代建的标。
但到现在，融创代建好像还没开始，就好像已经结束。那问题到底出在哪？
核心就一个：面积太大了。
项目只有三个户型：252、293、342平米。最小的252平是什么概念？现在朝阳观潮起最大的户型也就258平。放在当年，老洪城大市场那边还有不少老板，确实有机会。但现在，那些老板想改善，可选的盘子太多了。
我给你列一下这个项目的户型面积配比：
1）252㎡ 5 室 3 厅 5 卫（占比 38%）
2）293㎡ 5 室 3 厅 5 卫（占比 24%）
3）342㎡ 7 室 3 厅 5 卫（占比 38%）
整个项目地块31亩出头，容积率3.5，还有一万两三千方的商业。任何一个正常的开发企业看到这个配置，头都会大。
咱们算笔账。
按照现在的产品，能卖多少钱？卖一万块一平？项目还有6万方左右的货值，算下来6个多亿。如果再投个把亿修整一下，刚好换回来5个来亿，那还拍什么债权过来有啥用？
但现实是什么呢？
一万块的单价听起来不算高，可一看面积，252平起步，一套下来两百五六十万。两百多万，在朝阳能买多少新规的好项目了？真正顶级的改善客户，不差这百八十万，但人家凭什么买一个烂尾十年的项目？功能改善的客户呢，这个面积又太大了，总价划不来。
所以购买逻辑根本不成立。
有人说，那降价呢？降到六千。
一套252平的，一百五六十万，加上装修七八十万，总价又奔着两百六七十万去了。花这么多钱，买一个烂了十年的项目，你们将心比心，自己会买吗？
所以真不是价格的问题。本质就是产品被时代淘汰了，加上面积太大。想靠正常开发破局，基本不现实。除非抓到一个天大的冤种。
那这个项目到底值多少？
我认为，它的价值就是纯地块价值。上面的建筑，全部推倒重来。
假设地块变成2.0容积率的住宅用地，31亩出头，大概4.2万方的计容面积。按纯住宅楼面价六千五算，总价大概2.7个亿。
换句话说，如果按现在的项目状态，单价五千往外卖，252平的总价125万，加上装修200万，可能还有少部分客户会考虑。毕竟面积确实大，但前提是他们得接受烂尾十年的心理阴影。只有当经济账算得过来的时候，客户才会用大面积来对冲老产品和烂尾带来的抗性。
五千的单价，货值也就3个亿。再扣掉修修补补的工程费、管理费、营销费，算下来真不如卖一块干净的地。
如果推倒重建，做新规产品，楼面六千多，139平的产品卖13500，总价一百八十来万，装修完两百出点头。这样的产品，才是真正符合市场需求的。
所以回到最初的问题：这次拍卖，能拍出去吗？
我觉得非常难。
5个亿放到现在的市场，都能拿一块很好的地了。你看东湖区刚成交的金家山地块，43.5亩，总价才2.47亿。拿5个亿去拍铭威珑珺的债权，这个逻辑，怎么说都说不通。
除非，真的有奇迹。
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