规划的实验学校迟迟看不到动工迹象,南昌红谷滩区学区房溢价部分会不会打水漂

很多人买学区房,觉得买的是教育资源,但其实买的是确定性,这个确定性包括学校什么时候建、建成什么样、能不能如期招生,这些东西只要有一个环节出问题,整个投资逻辑就垮了。南昌红谷滩这个事就很典型,规划里的实验学校迟迟看不到动工,周边房价已经比没学区的贵了好几千一平,这个溢价部分现在就悬在那,能不能兑现,全看这个学校最后建不建、什么时候建、建完之后是不是真的按规划招生。

问题是,这种确定性在现在这个时间点上,已经不像以前那么牢靠了。以前地方政府推地产,配套学校基本都能按时落地,因为卖地收入足够支撑基建投入,开发商也愿意代建或者垫资,整个链条是顺的。但现在不一样,土地财政收紧,开发商自己都在求生存,很多规划好的学校要么延期要么缩水要么干脆停摆,红谷滩这个实验学校如果真的动工遥遥无期,那买了周边房子的人,手里这个溢价部分就是彻底的空气。

这个事得分两层看,第一层是学校到底会不会建,第二层是就算建了能不能兑现预期。

先说会不会建,这要看几个信号,一是当地财政有没有余力,二是开发商有没有配建义务并且有没有能力履行,三是这个片区的人口导入速度够不够快,如果人口上不来,学校建了也招不满生源,政府就没动力往前推。红谷滩前几年发展很猛,但最近两年新房去化明显变慢,二手房挂牌量也在涨,说明购买力在减弱,这种情况下,政府会不会把有限的钱优先投到学校上,是个问号。

就算学校最后建起来了,还得看建成什么样,是不是真的按实验学校的标准配师资、配硬件,还是只是挂个名字应付一下。很多地方的所谓名校分校,最后就是普通公立学校的水平,家长买房的时候冲着九年一贯制、优质学区去的,结果孩子上学了发现师资是临时拼凑的,教学质量跟周边普通学校没差别,这种落差一旦出现,房价的溢价部分会在二手市场上被迅速修正,因为接盘的人不傻,他们会用脚投票。

现在红谷滩那些挂着学区概念的二手房,挂牌价普遍比同片区没学区的房子贵10%到15%,但成交周期明显拉长,很多房子挂了小半年都没人接,说明市场已经在观望了。买家不是不认学区价值,是不确定这个价值能不能兑现,卖家也开始松动,有些着急出手的已经在往下调价,因为他们心里清楚,如果学校真的黄了,这个溢价保不住。

更关键的是,学区房的流动性现在是个大问题,以前学区房好出手,因为接盘的人多,大家都信这个逻辑,但现在整个房地产市场都在降温,学区房的流动性比普通房子更差,因为它的价格锚定在一个不确定的未来上,如果这个未来不兑现,你想卖都卖不掉,只能自己扛着。

这事没有标准答案,但有几个参考维度,一是你买房的时间点,如果是前两年高位接盘的,现在割肉肯定亏,但如果学校真的没戏,再等下去亏得更多,二是你的持有成本,如果是贷款买的,月供压力大,那趁市场还有点流动性赶紧出手,如果是全款或者月供压力小,可以再等等看,但要做好溢价归零的心理准备。

还有一个维度是对当地政府执行力的判断,如果这个地方过去几年的规划兑现率高,配套落地速度快,那学校最后建起来的概率大一些,如果过去就有很多烂尾的规划,那这次也很难指望。红谷滩整体来说开发节奏还算稳,但具体到这个学校,如果迟迟没有动工公示、没有招标信息、没有任何实质性进展,那基本可以判断短期内没戏。

小贴士:买学区房之前,去教育局官网查一下这个学校有没有纳入年度建设计划,有没有立项批复,有没有资金来源说明,这些信息都是公开的,如果连立项都没有,那就是纯粹的概念,千万别为这种概念买单,另外多去小区业主群里打听,看有没有业主在维权或者集体反映问题,这种信息比售楼处的承诺靠谱得多,学区房的溢价本质上是在为确定性付费,如果确定性本身就是个泡沫,那这笔钱迟早要打水漂。