南昌绿地国博城博隆业主必看!这份前期物业合同藏着你的权利与义务|民法典普法

一、先搞懂：什么是前期物业合同？对你有约束力吗？

1. 合同签约主体

甲方：南昌绿地申博业有限公司（开发商）乙方：成都嘉诚物业南昌分公司（一级资质物业企业）服务小区：南昌红谷滩九龙湖绿地国博城二期博隆，总建面155106.97㎡，涵盖高层、洋房、商铺、地下车库。

2. 法律效力（民法典第939条）

开发商依法和物业签订的前期物业合同，所有购房业主自动受约束。买房时商品房买卖合同已纳入合同内容，你签署购房协议即视为认可，不用单独再和物业重签合同。

3. 合同什么时候到期？

1. 起算：小区首次集中交房前30日；
2. 终止：业主委员会成立并签订正式物业服务合同当日自动失效；
3. 解约规则：任意一方想提前解除，必须提前3个月书面通知对方。

二、收费明细｜博隆小区物业费、车位费标准（包干制）

（一）物业费标准（按建筑面积收取，包干制）

包干制释义：物业收取固定物业费，盈亏自行承担；物业费包含人工、保洁、绿化、设施维保、公共保险等全部成本

1. 电梯洋房：3.00元/㎡/月（博隆不属于此类）
2. 高层公寓：2.60元/㎡/月（博隆都属于此类）
3. 商铺：6.00元/㎡/月

（二）车位服务费

1. 普通产权车位：80元/个/月
2. 子母字母车位：120元/个/月
3. 提示：车位租金（临停/包月）按政府备案价执行，车位服务费≠停车租金。

（三）业主缴费规则（重点避坑）

1. 起缴时间：交房次日开始收费，提前交房按实际收房日起算；
2. 缴费周期：收房第一年：收房一次性交6个月物业费；次年起按季度缴：1/4/7/1月1-5日为缴费窗口期；
3. 逾期违约金：欠费每日万分之五，长期拖欠物业可起诉追偿；
4. 空置房：未售出/开发商未交付房屋，物业费由开发商全额承担；
5. 代收水电费：物业先行垫付，业主次月20日前结清，逾期同样计收违约金。

普法提醒

物业不得停水停电催缴物业费（民法典944条），若出现断水断电，业主可留存证据向住建、12345投诉维权。

三、物业到底该做什么？哪些不属于物业服务范围？

物业10项法定服务（合同第二章）

1. 楼道、外墙、屋面等共用部位维修养护；
2. 电梯、消防、监控、给排水等共用设施运行维保；
3. 小区全域保洁、垃圾清运、雨污管道疏通；
4. 公共绿化修剪、浇灌、病虫害防治；
5. 车辆停放秩序管理；
6. 24小时门岗、定时巡逻、监控安防；
7. 小区全部物业档案归档管理；
8. 协助社区组织文化活动；
9. 房屋装修巡查、违规劝阻；
10. 法律法规规定其他基础物业服务。

物业不负责这些（业主专有部分自理）

1. 自家屋内墙面、水电、家具维修、家政保洁；
2. 业主家中人身、财产保管；
3. 室内漏水、软装损坏（保修期内找开发商，过保自行承担）；
4. 室内改造、私人家电检修（可找物业有偿特约服务）。

硬性服务标准（附件二）

1. 出入口24小时值班，重点区域每小时巡逻；
2. 电梯、消防定期专业维保，楼道灯完好率≥95%；
3. 化粪池半年一清，雨污水管道每年疏通；
4. 业主投诉1个工作日响应，最长3日内办结回访；
5. 每季度公示物业服务报告，每年公示公共收益收支。

四、大家最关心：电梯广告、公共车位收益怎么分？

合同明确公共收益分配规则（第六章）

小区公共区域（电梯广告、楼道广告、地面车位、会所、快递柜）全部委托物业经营，分成固定：

1、物业先提取总收入10%作为运营服务费；

• 会所 / 文化中心：扣除成本，盈利归全体业主，亏损从车位收益补足；
• 地面共有车位、楼道广告等：70%抵扣经营成本，剩余30%为业主公共收益；

1. 3、资金保管：业委会成立前由物业托管，成立后按业主大会决议使用（优先补充维修资金）。

业主维权要点（民法典282条）

物业每年必须公示公共收益完整账目，包含合同、收入、成本、结余；拒绝公示、私自截留收益，全体业主可联合向街道办、住建部门投诉，或提起民事诉讼追回。

五、房屋维修分清：保修期找开发商，过保走维修资金

1. 交房保修期内（房屋质量问题）

墙面开裂、外墙渗水、管道渗漏等质量缺陷，维修费用全部由开发商承担；物业仅负责登记投诉、每周反馈进度，督促施工返修，不承担维修费。

2. 保修期满（公共设施大修）

1. 电梯更换、屋面大修、消防整体改造、管网翻新，使用住宅专项维修资金：常规维修：涉及楼栋2/3面积+2/3户数业主表决同意；

2. 紧急险情（漏水、电梯停运、消防故障）：物业可先行处置，事后补流程分摊费用；
3. 2万元以下小额维修：业委会审议即可启动维修资金。

• 业主家里水管、墙面损坏：自行承担；
• 楼道主水管、楼顶、外墙：公共区域，走维修资金；
• 供水、燃气专属管线：对应市政单位负责维修，不占用物业费、维修资金。

六、装修、养宠、违建：业主禁止行为（临时管理规约）

合同附带《业主临时管理规约》《装修管理规定》，所有业主必须遵守，违规物业可劝阻、上报城管、起诉追责：

1. 严禁拆改承重墙、梁柱，不得私自加宽门窗、改厨卫；阳台封闭需本楼栋2/3业主同意，统一款式；

2. 装修垃圾定点堆放，不得占用楼道施工；装修服务费属于物业有偿服务，收益归物业；
3. 禁止高空抛物、占用消防通道、私搭阳光房/小院违建；
4. 养犬必须办证，遛狗牵绳清粪便，多次扰民需迁离；
5. 商铺不得经营油烟、噪音污染类业态，禁止占道经营；
6. 不得将住宅私自改为商铺、民宿（需全部利害业主书面同意）。

七、三方权责速查｜开发商/物业/业主分别有什么义务

✅ 开发商（甲方）

1. 交付合格房屋，承担质保期维修；
2. 移交全套竣工图纸、设备维保资料给物业；
3. 足额缴纳空置房物业费，提供物业服务用房；
4. 质保期内监督物业服务品质。

✅ 物业公司（乙方）

1. 每季度公示服务报告、每年公示公共收益；
2. 电梯、消防、监控定期维保并留存记录；
3. 不得整体转包小区全部物业服务（可外包保洁、安保专项）；
4. 临时开挖道路必须围挡警示、完工复原；
5. 擅自涨价需过半业主同意，私自涨费业主可拒付并要求退款。

✅ 全体业主

1. 按时缴纳物业费、车位费，不得无故拒缴；
2. 配合公共维修上门、不得阻挠施工；
3. 遵守装修、停车、养宠管理规定；
4. 有权监督物业收支、查阅公共收益台账；
5. 房屋转让必须结清全部物业费，买卖需告知物业。

八、常见纠纷维权渠道（收藏备用）

1. 物业服务不达标、拒不公示收益：小区物业客服→九龙湖街道办物业科→南昌市住建局物业监管部门；
2. 物业费、违约金争议、侵占公共收益：12345政务热线、人民法院；
3. 违建、占用消防通道、装修破坏结构：城管、消防救援大队；
4. 房屋质保漏水开发商推诿：市场监管、住建质监站。

结尾互动

这份前期物业合同贯穿小区从交房到业委会成立全过程，物业费、公共收益、房屋维修都是高频矛盾点。建议各位业主保存本文，收房、装修、维权时对照查看。大家有物业费、小区广告、电梯维修相关疑问，评论区留言，我们持续普法解答！