2026年4月15日，南昌市四部门联合印发《关于推动我市房地产市场高质量发展若干措施意见》（洪住建字〔2026〕43号），共14条措施。其中第6条明确提出：封闭阳台统一按水平投影面积的1/2计算计容建筑面积和销售面积。
这意味着什么？简单来说：以前封了窗的阳台要按全面积算钱，现在只收你一半的价。
消息一出，有人欢喜有人忧。欢喜的是购房者——同样的钱能买到更多实际使用空间；忧的则是业内人士——得房率数字集体上涨，会不会又变成一场营销游戏？
封闭阳台只算一半面积，南昌新盘的得房率真的要集体"注水"了吗？今天我们来掰扯清楚。
一、新规核心：封闭阳台按一半面积算
先看政策原文怎么说。
2026年4月15日，南昌市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市税务局、市地方金融管理局联合印发《关于推动我市房地产市场高质量发展若干措施意见》（洪住建字〔2026〕43号），经市政府同意，正式执行。
其中第6条"优化住宅建筑阳台分隔门设置要求"明确：
对本通知执行之日后首次批准上市的住宅项目，可申请统一封闭阳台。其封闭阳台统一按水平投影面积的1/2计算计容建筑面积，封闭阳台无论分隔门实际是否施工，房产面积实测时均按施工图设计文件标注的分隔门尺寸、位置测算。业主可选择保留或自理分隔门，业主选择保留分隔门的，由开发（建设）单位统一建设完成。
划重点：
1. 适用范围：通知执行之日后首次批准上市的住宅项目
2. 申请方式：开发商可申请统一封闭阳台
3. 面积计算：封闭阳台按水平投影面积的1/2计算（计容+销售面积）
4. 分隔门：业主可选择保留或自行拆除，选择保留的由开发商统一建设
4月17日，南昌市住建局发布政策解读，进一步说明："这一措施既满足了城市立面美观的需求，又实事求是地保障期盼'好房子'的购房群众的合法权益。"
二、变化在哪？旧规 vs 新规
要理解这个政策的影响，得先弄清楚之前的规则。
按照国家《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），主体结构外的阳台按结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积。但在各地实际执行中，开放式阳台和封闭式阳台的计面积方式存在差异——
旧规常见做法：
• 开放式阳台 → 按1/2面积计算（计容和销售）
• 封闭式阳台 → 按全面积计算
行业"潜规则"：
开发商按开放阳台报规（享受1/2面积优惠）→ 验收通过后业主自行封窗 → 实际获得全封闭可用空间，但只付了一半面积的钱
这种做法虽然普遍，但存在几个问题：
① 产权面积与实际使用不一致，存在法律风险
② 业主自行封窗质量参差不齐，影响建筑外立面美观
③ 封窗施工可能涉及结构安全、消防等合规问题
新政的核心变化，就是把"先开放后封闭"的灰色操作，变成了"直接封闭也按一半算"的明规则。
三、得房率到底变没变？
先说结论：变了，而且会涨。
得房率，简单理解就是"你实际能用的面积"占"你花钱买的面积"的比例。比例越高，说明你花的钱越"值"。
封闭阳台从全面积变成1/2面积计入销售面积后：
• 你花钱买的面积（销售面积）变小了
• 你实际能用的面积（封闭阳台空间）没变
• 得房率自然就上去了
举个直观的例子：
假设一套房子建筑面积100㎡，其中封闭阳台6㎡。
旧规下：阳台按全面积算，销售面积100㎡，实际可用面积约85㎡，得房率约85%
新规下：阳台按1/2面积算，销售面积97㎡（少3㎡），实际可用面积仍约85㎡，得房率约87.6%
→ 同样的房子，得房率涨了约2.6个百分点。
如果阳台面积更大，或者叠加其他优化措施（如设备平台不计面积、公共空间不计容等），得房率的提升幅度还会更大。
四、"注水"还是"挤水分"？
看到这里，你可能会问：这算不算"注水"？
答案是：既是，也不是。
说它"不是注水"，因为——
1. 购房者确实得到了实惠：同样的钱买到更多实际使用空间
2. 封闭阳台是开发商统一设计、统一施工的，质量和安全有保障
3. 这是政策设计的利好，不是开发商"偷面积"的灰色操作
4. 外立面统一封闭，小区更美观，城市形象也更好
说它"像注水"，因为——
1. 得房率数字确实变高了，但实际居住体验并没有质的飞跃
2. 开发商可能在营销中放大得房率数字，制造"超高得房率"噱头
3. 新老项目得房率计算口径不同，直接对比会产生误导
更值得注意的是，新政在"放"的同时也在"收"：
第3条优化凸窗设置，明确"凸窗外不设置设备平台"。这意味着以往开发商靠凸窗+设备平台变相赠送面积的套路被堵住了。以前那些号称"得房率超100%"的项目，很多就是靠这类操作实现的。
所以，新政其实是在做两件事：
一方面，把封闭阳台的1/2面积优惠合法化、透明化（放）
另一方面，规范凸窗、设备平台等"偷面积"手段堵口子、立规矩（收）
一放一收之间，得房率的水分被挤掉了一部分，真实的部分被保留了下来。与其说"注水"，不如说是在"挤水分"的同时给购房者让了利。
五、购房者该如何看待？
面对新规下的"高得房率"，购房者需要保持清醒：
1. 关注实际使用面积，而非得房率数字
得房率只是一个比例，最终要看你实际能用的空间有多大。同样100㎡的房子，得房率85%和90%差距确实存在，但如果前者户型更合理、采光更好，居住体验未必差。
2. 了解阳台是否为统一封闭
新政适用的是"通知执行之日后首次批准上市的住宅项目"，且需开发商主动申请。看房时要问清楚：阳台是否按新规统一封闭？面积怎么算？
3. 注意分隔门的处理方式
新政允许业主选择保留或自理分隔门。保留则由开发商统一建设，拆除则需自行处理。这关系到阳台与室内空间的连通方式，收房时要确认清楚。
4. 警惕"超高得房率"营销
如果某项目宣称得房率超过100%甚至更高，要多问一句：这些面积是怎么来的？是否合法合规？根据国家相关规定，正常住宅得房率通常在75%-90%之间，别墅类产品可达95%以上。超出合理范围的高得房率，背后可能存在隐患。
5. 新老项目不宜简单对比
新规项目的得房率计算口径与老项目不同，直接比较数字意义不大。更应该关注的是实际使用面积、户型设计、社区配套等综合因素。
结语
封闭阳台按1/2面积计算，是南昌"好房子"政策组合拳中的一环。对购房者来说，这是实实在在的利好——花更少的钱，得到同样大的封闭可用空间。
但得房率数字的上涨，不代表居住品质的飞跃。真正决定"好房子"的，不是得房率高低，而是户型设计是否合理、建筑质量是否过硬、社区配套是否完善、物业服务是否到位。
与其纠结得房率数字"注没注水"，不如把注意力放在这些真正影响居住体验的地方。
房子是用来住的，不是用来算的。
本文内容基于南昌市住建局公开发布的政策文件撰写
政策文件编号：洪住建字〔2026〕43号
关注赣房通，获取更多房产专业资讯
