换房退税政策延长到2027年,南昌改善置换到底能省多少钱?

换房退税，又延长了！

2026年1月12日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布2026年第3号公告，明确居民换购住房个人所得税退税政策再次延续，执行期限为2026年1月1日至2027年12月31日。

这意味着，这项从2022年10月启动的惠民政策，已经三次"续命"，累计覆盖时间长达五年多。国家税务总局也于2026年5月29日发布征管事项公告，明确了具体执行细则。

对于南昌正在考虑卖旧买新、改善置换的家庭来说，这无疑是个好消息——卖房时交的个税，买新房后可以退回来。但具体能退多少？怎么操作？什么条件才能享受？今天我们就用南昌真实房价数据，一笔一笔算清楚。

政策核心：卖房交的个税，买房后退给你

简单说，政策就是四个字：卖旧买新。

你在南昌卖掉一套住房，交了个人所得税，然后在1年内在南昌重新买一套住房，之前交的个税就可以申请退还。

退税金额分两种情况：

情况一：新购住房金额 ≥ 卖出住房金额

→ 全额退还已缴纳的个人所得税

情况二：新购住房金额 ＜ 卖出住房金额

→ 按"新购金额 ÷ 卖出金额"的比例退还

举个例子：你卖房交了2万个税，新买的房子总价等于或高于卖出的房子，这2万全部退给你。如果新买的房子总价只有卖出房子的80%，那就退2万×80%=1.6万。

三次延期，政策时间线一览

这项政策并非新面孔。从2022年首次出台至今，已经经历了两次延期：

第一阶段：2022年10月1日 — 2023年12月31日（首次实施）

第二阶段：2024年1月1日 — 2025年12月31日（第一次延期，2023年第28号公告）

第三阶段：2026年1月1日 — 2027年12月31日（第二次延期，2026年第3号公告）

也就是说，只要你在这个时间窗口内卖房并重新购房，就能享受退税优惠。

南昌实战：三种典型场景能省多少？

我们用南昌2025年的真实房价水平，来算三笔账。

根据公开数据，南昌二手房均价约1万元/㎡，新房均价约1.1万元/㎡。核心区域如红谷滩区房价约1.3-3万元/㎡，西湖区约1.3-1.95万元/㎡，朝阳新城约1.5万元/㎡。

场景一：红谷滩区"以小换大"

张先生在红谷滩区有一套90㎡的二手房，按区域均价约1.4万元/㎡计算，卖出总价约126万元。

卖房时需要缴纳个人所得税。按照江西省规定，若无法提供完整房屋原值凭证，普通住宅（建筑面积＜144㎡）按转让收入的1%核定征收，即126万×1%=1.26万元。

张先生在卖房后6个月，在同一区域购入一套120㎡新房，总价约180万元。

→ 新购180万 ＞ 卖出126万，全额退还个税 1.26万元

场景二：西湖区"老房换新房"

李女士在西湖区有一套100㎡的老房，成交价约130万元。因房屋原值凭证齐全，按差额征收个税：原购价70万，合理费用5万，差额130-70-5=55万，个税55万×20%=11万元。

卖房后8个月，她在朝阳新城购入一套130㎡新房，总价约200万元。

→ 新购200万 ＞ 卖出130万，全额退还个税 11万元

这就是差额征收的"威力"——持有时间越长、增值越多的房子，按差额20%征收的个税越高，退税金额也就越可观。

场景三："降级置换"也能按比例退

王先生卖掉一套150万元的住房，个税按1%核定征收为1.5万元。随后他只买了一套120万元的小户型。

新购120万 ＜ 卖出150万 → 按比例退税

→ 退税金额 = 1.5万 ×（120÷150）= 1.2万元

即使买的房子比卖出的便宜，照样能退大部分个税。

享受退税，必须同时满足三个条件

条件一：同一城市

卖出的房子和新购的房子必须在同一城市范围内。对南昌居民来说，南昌市所辖全部行政区划（包括东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、新建区、红谷滩区、南昌县、安义县、进贤县等）都算"同一城市"。

条件二：一年时限

新购房必须在卖房后1年内完成。注意，是以卖房的时间为起点计算，超过1年就不能享受了。

条件三：产权关联

卖房的纳税人必须是新购住房的产权人或产权人之一。也就是说，你得是买房合同上的名字。

怎么申请退税？四步走

1. 第一步：卖房缴税。
   正常完成二手房交易，按规定缴纳个人所得税。
2. 第二步：一年内购房。
   在卖房后1年内，在同一城市购买新房或二手房均可。
3. 第三步：准备材料。
   准备好售房合同、购房合同（新房需网签备案合同），以及税务机关要求的其他材料。
4. 第四步：提交申请。
   向主管税务机关提交退税申请，经审核通过后办理退税。

⚠️ 这些情况不能享受退税

1. 卖的是"满五唯一"住房
   ——这类住房本身就免征个税，没有税可退。
2. 卖房和买房不在同一城市
   ——比如在南昌卖房、去九江买房，不符合条件。
3. 超过1年时限
   ——超过卖房后1年才购房的，不能享受。
4. 卖房人不是新购房产权人
   ——比如丈夫卖房、只写妻子名字买房，需确认卖房纳税人为新购住房产权人之一。

写在最后

换房退税政策延续到2027年底，为南昌改善置换家庭提供了一个实打实的省钱窗口。

从上面的计算可以看到，根据房屋情况和征税方式不同，退税金额从几千元到十余万元不等。对于正在犹豫要不要换房的南昌朋友来说，这个政策加上目前15%的低首付比例、相对处于低位的房价，确实是一个值得认真考虑的时间节点。

当然，换房是大事，除了个税退税，还要综合考虑房贷利率、契税、中介费等各项成本。建议在做决定前，先到当地税务机关或拨打12366纳税服务热线咨询确认自身情况，确保政策红利不错过。

政策依据

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2026年第3号）《国家税务总局关于个人所得税有关征管事项的公告》（2026年5月29日发布）

数据说明

南昌房价数据综合自公开市场平台2025年数据，具体房价以实际成交为准。个税征收标准依据江西省税务局相关规定：普通住宅（建筑面积＜144㎡）核定征收率为1%，非普通住宅（≥144㎡）为2%；亦可选择按差额20%征收。