南昌中院:出售尚未建成的拆迁安置房的合同合法有效

[基本案情]

2020年9月初，上诉人余某向被上诉人闵某甲购买其拆迁安置房，被征迁房屋座落于某甲村朱家组自然村4号。当日余某通过案外人向闵某转账20万，并附言“余某购房款”。

2020年9月29日，余某与闵某甲签订《房屋转让合同》，合同约定：一、以去年某某花园政府价为依据4800元/㎡；二、房屋户型认购面积为75㎡；三、房屋总计为4800元/㎡×75㎡=360000元共计人民币叁拾陆万元；四、所购房屋必须是砖混房源；五、购房人一次性付款后参与南昌市自然资源局新建分局签定新建区望城新城项目房屋征迁补偿安置协议书，但合同条款中的所有经费与购买方无关，仅限还建面积。手写添加：购房款签合同时付260000元，剩余款待新建区望城新区项目房屋征迁补偿安置协议书政府签章后付清。六、与南昌市自然资源局新建分局签定新建区望城新城项目房屋征迁补偿安置协议书后发生的一切与转让方无关，但转让方必须积极配合购买方办理后续相关手续。...房屋转让合同订立当日，余某分两笔向案外人李某甲招商银行账户转账共计60000元，案外人李某甲于同日将260000元一次性转入闵某甲账户，并附言“余某购房款”。

2020年12月21日，因《征迁补偿安置协议》已得到了房屋征迁部门南昌市自然资源局新建分局及房屋征迁实施单位南昌市新建区望城镇人民政府的盖章确认，余某分两笔向李某甲招商银行账户转账共计100000元。

2020年12月22日，闵某甲向李某甲出具《收条》一份，载明“今收到李某甲（余某）购买房屋指标款叁拾陆万元整。注：其中拾万元为现金，贰拾陆万元转账。今收人：闵某甲”。后余某以还建房附着土地为农村集体土地导致《房屋转让合同》无效为由诉至一审法院。

[上诉人认为]

首先，一审法院简单粗暴的认定正在建设中的指标可以买卖交易，从而认定了案涉合同的合法有效性，但忽略了涉案合同的本质。本案立案的案由是房屋买卖合同纠纷，合同名称也叫《房屋转让合同》，看似为房屋转让，但实际并没有真实存在的房屋标的。余某只不过是出于信任，盲目的相信李某甲卖给她的是现房。而李某甲通过各种周转，实际卖给余某的是安置房的面积指标。故本案纠纷的本质，应当是农房拆迁安置面积指标的买卖问题，而不是单纯的房屋买卖纠纷。一审法院站在房屋买卖的法律关系视角审理本案，存在错误。

其次，《土地管理法》第九条第二款明确规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第四十七条第四款明确，县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议。再结合涉案的《征迁补偿安置协议》中所补偿的房屋，系新建区某甲村朱家组自然村4号房屋，该房屋明显就是集体土地上房屋，安置房所补偿的对象，必须属于上述法律规定的农民集体。而本案李某甲主导的房屋买卖，其实际卖的就是属于只能安置给农民集体的安置房屋面积指标，余某认为，该安置房的面积指标，系上述法律强制性规定中只能给农民集体安置的情形，现买卖该指标明显违反了上述规定，依法应认定为无效。

最后，关于一审法院以2025年查询到的安置房地块划拨土地性质去倒推认定涉案交易不违反小产权房不得买卖交易规定的问题。余某认为，在双方协商买房期间，安置房的具体建设位置是不明确的，标的物是不清晰且不存在的。而一审法院所认定的土地性质是在协商买房之后五年的现在，去倒推当时的买卖不违反法律规定，该认定明显本末倒置，于法于理不符，不能服众。

[被上诉人认为].....可以明确余某对案涉《房屋买卖合同》的内容是知晓、清楚及认可的，即余某明确知道自己购买的是还建房面积指标，而并非是现房，明确知道还建房的面积，价格，以及付款条件，违约责任等。

......涉案《房屋转让合同》交易的是返迁房面积指标，该权利系财产权利，属于债权转让行为，并非是买卖宅基地或者农村房屋，余某完全将两者之间的概念混淆了。另外案涉回迁房土地系国有土地，并非余某在上诉状中所述法律明确规定不能交易的情形。

[法院认为]

对于《房屋转让合同》的效力问题，余某主张应交付的房屋并没有建设且其还建房附着的土地为农村集体土地、产权不能转让，《房屋转让合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》而无效。对其主张，一审法院认为，余某列举的上述法律或通知的规定均系关于农村集体土地或附着在农村集体土地上建筑物的规定，而根据一审法院查明的事实，某甲村还建房建设于新建区望城镇天福路南侧，宏福大道北侧，春台路西侧地块，该地块为用于安置的城镇住宅用地，故余某从闵某甲处受让的75㎡还建房所附着土地系国有土地，而非集体土地，并未违反余某列举的《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的相关规定。

诉讼中，余某在对李某甲、提交的证据《南昌市新建区不动产登记资料查询结果证明》进行质证时提出，即使案涉还建房建立于国有土地，但其系建于以划拨方式取得的土地之上，因土地使用权人南昌市新建区某有限公司未经有批准权的人民政府审批，尚不具有对土地使用权进行处分的权利，故《房屋转让合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定而无效。一审法院认为，余某列举的上述规定均系管理性强制规定，并非效力性强制规定。其中，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条关于未经审批及补缴土地出让金的国有划拨土地使用权不得转让、出租、抵押的规定，属于《民法典》第一百五十三条规定的不导致民事法律行为无效的强制性规定。理由如下：一、已有相关司法解释规定划拨土地使用权未经批准而流转不导致合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十条规定，当事人以划拨方式取得的建设用地使用权或其地上建筑物抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。

二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十六条第一款规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：（一）强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；（二）强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；（三）强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；（四）当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；（五）法律、司法解释规定的其他情形。本案中，余某所列举关于划拨土地的强制性规定属于上述司法解释中第（二）项规定的情形，故案涉《房屋转让合同》不因违反强制性规定无效。综上，一审法院认定余某与闵某甲签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规效力性强制规定，系有效合同。案涉还建房正在建设中不影响合同效力。

[法院判决]

南昌市新建区人民法院（2025）赣0112民初398号民事判决驳回余某诉讼请求，二审南昌市中级人民法院（2025）赣01民终3952号判决书驳回上诉，维持原判。

[律师点评]

《民法典》实施以来，进一步减少了认定合同无效的情形，不管是购买拆迁安置房，还是划拨土地上的房屋或经济适用房，也不管是购买现房还是期房，原则上都认定合同无效。其目的一是为了促进社会经济的发展，二也是打击不诚信的买卖各方，防止其恶意利用法律规定谋取私利。